Reurb: definições dos planos diretores passam pela normatização

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é um procedimento administrativo. É importante porque as definições dos seus planos diretores passam pela normatização. Para a diretora de regularização fundiária do Instituto Federal de Regularidade Fundiária e presidente da Comissão de Direito Ambiental na OAB, Dra. Natália Foster, este é um dos melhores procedimentos que há na legislação para a regularização, porque ele veio para regularizar todas as questões, tanto urbanísticas quanto ambientais.

Conforme o parecer nº 00018/2025, da Advocacia-Geral da União (AGU), a conclusão é de que não há conflito jurídico direto entre a Lei da Mata Atlântica (Lei nº 11.428/2006) e a Lei da Regularização Fundiária Urbana – Reurb (Lei nº 13.465/2017). Em síntese, a AGU afirma que: O Parecer nº 00011/2023 tem aplicação restrita a áreas rurais e não constitui óbice à Reurb em áreas urbanas; Não existe controvérsia jurídica direta entre esse parecer e a regularização urbana; e a Reurb possui regramento específico que deve prevalecer na análise de ocupações consolidadas em áreas de
preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais.

Com isso, a manifestação da AGU esclarece que os municípios e órgãos ambientais avaliem projetos de regularização urbana em áreas protegidas, conciliando o direito à moradia com a necessária preservação ambiental. “Quem ainda não conhecia a legislação, quando passou a conhecer, viu que é a melhor forma de regularizar. O próprio judiciário hoje já está determinando que seja aplicada a Reurb antes de se aplicar um Prad [Plano de Recuperação de Áreas Degradadas ou Alteradas]”, explica Natália.

Porém, para fazer um Reurb no município, é preciso ter o levantamento socioambiental e com isso definir as áreas consolidadas. “Porque, definidas as áreas consolidadas, já pode ser feita a liberação do Reurb, porque define que a área em questão está ali já há um determinado tempo”, detalha a diretora. 

Natália explica que o diagnóstico socioambiental, que seria o estudo socioambiental, agora é permitido que os municípios façam para determinar as áreas consolidadas, para possibilitar a diminuição das áreas de Preservação Permanente (APP). 

“Hoje, temos determinado pelo Código Florestal quais são os distanciamentos ambientais. No entanto, sabemos que, há exemplo de Tubarão, é uma questão cultural construir perto do rio. A cidade foi construída próximo ao rio”, detalha.

Então, para que fosse possível manter essas construções, por conta do tema, que se possibilitou efetuar esses estudos e determinar as áreas consolidadas e modificar a legislação municipal para conseguir diminuir essas áreas de APP.

Agora, com relação ao processo da Reurb, o instrumento não precisa esperar o estudo socioambiental geral do município. “Porque no processo da Reurb, se esse núcleo, se esse loteamento estiver inserido em uma área de APP, obrigatoriamente vai ter que ter o estudo técnico ambiental daquele núcleo”, pontua a diretora.

A exemplo das ocupações em Tubarão que estão próximas ao rio, é fundamental o diagnóstico socioambiental. “Agora, as demais áreas aqui de Tubarão, e a gente está fugindo da APA, e isso é ótimo, porque a Reurb é uma lei federal”, avalia. "Eu trouxe esse paralelo para demonstrar que ela é autoaplicável em todos os municípios. E no município de Tubarão nós temos muitos problemas com áreas de APP”, emenda.

Na lei da Reurb, conforme a Dra. Natália, quando determina que possibilita a regularização de núcleos que estão inseridos na área de APP, ele remete para os artigos do Código Florestal, o artigo 64 e 65. Nestes artigos, serão exigidos que os estudos técnicos ambientais tragam vários estudos, além de soluções para aquelas ocupações. 

“Lá também traz a possibilidade de serem mantidas essas ocupações, mesmo se não estiverem respeitando esse distanciamento. A própria legislação já prevê isso. Por isso, é importante estudar bem a legislação da Reurb, porque ela já traz essa aplicação. A Reurb, por exemplo, não exige nenhum distanciamento mínimo para manter aquelas ocupações”, orienta.

Porém, é importante deixar bem claro, porque se for situação de risco, não cabe nem regularização. Mas se não for, se for diagnosticado que não há risco, aquela ocupação vai poder ser regularizada por meio da Reurb. Agora, se for uma Reurb específica, a Reurb -E, ela já tem uma exceção. 

Vale ressaltar que para regularizar em todos os sentidos e qualquer instrumento é preciso o estudo técnico ambiental, ou seja, em qualquer regularização, buscar sempre a harmonização da ocupação com o meio ambiente. “Independente do instrumento que for utilizado para regularização, e principalmente a Reurb, o que ela preconiza? A restauração ou a compensação do meio ambiente”, reforça Natália.